Lo que dicen las Leyes y Normativas
Malabarismo Urbanístico.
El boom inmobiliario hizo que muchas constructoras se decidieran por levantar nuevos edificios en la capital. Por otra parte, son muchos los propietarios que deciden realizar una reforma en su vivienda. Desde este reportaje queremos plantear las irregularidades urbanísticas existentes y los pasos correctos para que una construcción o reforma sean legales.
El Ayuntamiento de Valladolid es el encargado, a través de la Concejalía de Urbanismo, dirigida por Cristina Vidal, de los asuntos relacionados tanto con el levantamiento de construcciones, como sus inspecciones y regulación de la materia, y las reformas u obras mayores y menores en la vivienda.
Concretamente, una de las secciones de la Concejalía de Urbanismo es la de ‘Disciplina Urbanística’, que trabaja en el desarrollo del procedimiento administrativo en infracciones urbanísticas.
Por otra parte, hay que tener en cuenta las secciones de planeamiento, que desarrolla dónde se puede construir y la sección de licencias, que trata la concesión y el seguimiento de las mismas.
A rasgos generales, según la concejala de Urbanismo, Cristina Vidal “todas las materias relacionadas con urbanismo y estas en concreto, se desarrollan en el Plan General de Ordenación Urbanística de 2004, así como el Plan especial del Casco Histórico”. Todas las obras en conjunto deben estar amparadas bajo una licencia urbanística que concede el Ayuntamiento correspondiente. En caso de no poseer esta licencia, la sección encomendada deberá abrir un expediente indicando que se ha cometido una infracción, que conlleva su correspondiente sanción. Las inspecciones, tanto de técnicos especializados como de la policía, corroboran si existe o no infracción en la construcción.
ESTO ES LO QUE DICEN LAS LEYES Y NORMATIVAS
ANTES DE INICIAR UNA OBRA…
Permisos necesarios según el tipo de obra
Clases de obras
- Se considerarán obras mayores todas aquéllas no comprendidas en el concepto de obras menores del párrafo siguiente y en todo caso se entenderán como tales las parcelaciones urbanísticas, los cierres de muros de fábrica de cualquier clase y las intervenciones en edificios o elementos declarados como bienes de interés cultural y catalogados por el planeamiento, los grandes movimientos de terrenos y la tala masiva de arbolado.
- Se considerarán obras menores aquéllas de sencilla técnica y escasa entidad constructiva y económica que no supongan alteración del volumen, del uso objetivo, de las instalaciones y servicios de uso común o del número de viviendas y locales, ni afecten al diseño exterior, a la cimentación, a la estructura o a las condiciones de habitabilidad o seguridad de los edificios y sus locales.
Licencias: obra menor y mayor
Para poder construir lo más importante es contar con una licencia que concede el Ayuntamiento.
- La solicitud de obras menores se hará a través del formulario o modelo que establezca el Ayuntamiento. Se puede recoger en sus oficinas o en la página web.
- En todo caso para intervenciones constructivas en elementos de fachada o espacio público y en la colocación de toda clase de andamios de más de 2 metros de altura será necesaria la dirección facultativa y el Estudio de Seguridad y Salud, o Estudio Básico, según su propia legislación.
- A la solicitud de obra mayor se acompañará:
a) Documentación técnica establecida legalmente, redactada por técnico competente y visada por su Colegio Profesional, presentándose, al menos, dos ejemplares completos. En este sentido hay que mencionar la nueva Ley Omnibus. En esta norma se exime a los particulares y empresas de visar el proyecto de una obra, lo que hasta la fecha suponía el abono de una tasa que percibían los colegios de arquitectos, cantidad destinada a su funcionamiento diario colegial.
b) Documento en el que se especifique el plazo de ejecución de la obra y, en su caso, fases intermedias.
- En los casos en que se exija por Ordenanza, se presentará la ‘Cédula urbanística’ de posesión del inmueble.
- Una vez concedida la licencia de obra deberá aportarse el Proyecto de Ejecución, si antes sólo se presentó el Básico, y la Hoja de Dirección de Obra, en la que figuren los técnicos competentes que se harán cargo de la misma, y de la Coordinación de Seguridad y Salud en la obra.
- Los titulares de las licencias vendrán obligados a comunicar al Ayuntamiento la fecha de comienzo de la obra.
- Una fotocopia del documento de expedición de licencia deberá estar disponible en la obra, sin perjuicio de la presencia del cartel con los datos de esta.
- Con la concesión de la licencia se establecerá la garantía para responder de los posibles daños que pudieran producirse en la urbanización.
- Antes del comienzo de las obras deberán realizarse los señalamientos de línea y rasante de la edificación a petición de los interesados.
UNA VEZ FINALIZADA LA OBRA…
Si se construye o reforma una vivienda donde no se debe…
En la Sección de Disciplina Urbanística se detectan las infracciones urbanísticas bien por las denuncias de particulares, por comunicación de otra Administración o por comprobación de los Servicios Técnicos Municipales.
Una vez que se tiene conocimiento en la Sección de una posible infracción urbanística, se comprueba si la obra correspondiente cuenta o no con la correspondiente licencia, enviándose la documentación en todo caso al Técnico Municipal, quién realiza visita con una inspección y elabora un informe.
El informe técnico pone de manifiesto si la obra se encuentra o no concluida y si cuenta o no con la correspondiente licencia urbanística, pudiendo ocurrir también que cuente con licencia pero sin ajustarse a la misma. Asimismo, el Técnico Municipal se pronuncia sobre si la obra es o no legalizable.
Sanción por no tener licencia
Si la sección se encuentra en el caso de una obra concluida sin licencia o sin ajustarse a ella, el Ayuntamiento dispone la iniciación de un procedimiento sancionador y de restauración de la legalidad, notificando a los interesados y concediendo a los mismos un plazo de audiencia, a fin de que durante el mismo puedan presentar los documentos y justificaciones que estimen pertinentes en defensa de sus derechos e intereses legítimos.
En el caso de que la obra esté en ejecución el Ayuntamiento, además, acuerda la paralización de la misma. De lo anterior se deduce la existencia de dos actuaciones diferenciadas dentro de un mismo expediente, por un lado la restauración de la legalidad y por otro, la tramitación del correspondiente expediente sancionador.
Demostrar la legalidad o posible demolición
Transcurrido el plazo de audiencia, el Ayuntamiento estudia las alegaciones, emitiendo la resolución correspondiente, que puede consistir en el archivo del expediente si el interesado demuestra que la obra es legal o bien, en requerir al interesado la solicitud de licencia para la legalización de la obra en el plazo de tres meses, si la misma no ha sido solicitada, advirtiéndole al interesado que transcurrido dicho plazo sin contar con lo exigido, el Ayuntamiento acordaría la demolición de las obras ejecutadas y la reposición de sus bienes a su estado anterior, a costa de los responsables.
Si la obra no fuera legalizable, el Ayuntamiento requiere la demolición de la misma, advirtiendo que en caso de incumplimiento el Ayuntamiento aplicará los medios de ejecución forzosa de que dispone, es decir, la imposición de multas coercitivas, sin perjuicio de la sanción que por infracción urbanística le corresponda, o bien, a la ejecución subsidiaria a costa de los responsables.
En cuanto al procedimiento sancionador, cabe recordar que se tramita a la par que la restauración de la legalidad, concediendo los correspondientes periodos de alegaciones al responsable de la infracción.
De 1.000 a 3.000.000 de euros
Las cuantías económicas de las sanciones se encuentran reguladas tanto en la Ley de Urbanismo como en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, que recoge una escala en función de la gravedad de la infracción, así pues, oscila entre mil y diez mil euros en el caso de las leves, entre diez mil uno a trescientos mil euros en el caso de las graves y entre trescientos mil uno a tres millones de euros en el caso de las muy graves. Se tendrán en cuenta las circunstancias atenuantes y agravantes que también se recogen reguladas en estos textos legales, recogiendo la posibilidad de aplicar una reducción del 50% en la cuantía de la sanción, cuando el responsable se comprometa a legalizar los actos sancionados o a restaurar la legalidad urbanística.
La iniciación del procedimiento de restauración de legalidad conlleva, a raíz de la modificación llevada a cabo por la Ley 4/2008 de medidas sobre urbanismo y suelo, la comunicación al Registro de la Propiedad.
Función del Catastro
Según fuentes oficiales, el Catastro tiene una misión clara: la identificación y censo de la riqueza inmobiliaria, así como la valoración de los bienes de esta naturaleza.
El cumplimiento de esta misión contribuye a la eficiencia del sistema fiscal, a lograr un modelo óptimo de seguridad jurídica en relación con el régimen de propiedad y a la productividad de los distintos agentes, públicos o privados, que gestionan el territorio o que precisan de información territorial como parte de sus procesos.
Régimen Jurídico Aplicable:
- Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León.
- Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León.
- Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
- Decreto 189/1994, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento Regulador del Procedimiento Sancionador de la Administración de la Comunidad de Castilla y León.
Datos del Informe Urbanístico de 2009:
- Licencias de obra nueva 164
- Informes particulares 98
- Cédulas 14