CUANDO LOS PERJUDICADOS SON LOS CIUDADANOS
Malabarismo Urbanístico
Cuando los perjudicados son los ciudadanos
Situaciones que parecen imposibles
A pesar de que aparentemente, según todas las normas explicadas en este reportaje, existe un control en todo el periodo de la obra por parte de las administraciones públicas, la realidad es que existen vacíos que en ciertas ocasiones suponen un grave problema para los compradores, y de la que en ocasiones surge esa duda de si las administraciones públicas están preocupadas de vigilar o recaudar.
Nos vamos a basar en los datos que obran en nuestro poder de uno de los problemas que han llegado a nuestra redacción. Hemos intentado obtener las opiniones de las partes interesadas pero no han querido expresarse e incluso en el caso de quien nos contestó, apoderado de Esbesa construcciones y promociones S.A., Heliodoro Esteban García, se ha limitado a amenazarnos con denuncias.
Edificio: Paseo Renacimiento, 1 A y Plaza San Nicolás, 9
Constructora: Esbesa
Problema: las viviendas están entregadas a sus propietarios hace unos años, pero no pueden ser escrituradas, ni registradas a nombre de estos.
Motivo: la constructora ha utilizado unos terrenos de su propiedad y otros colindantes, que no lo eran, y ahora no se ponen de acuerdo ambas partes en el precio, lo cual implica que quien ha vendido los pisos no puede escriturarles y registrarles a nombre de los compradores y por lo tanto los compradores a su vez evidentemente tampoco podrían venderles.
¿Es ilegal?: en principio la construcción dispone de su correspondiente licencia de obra y comprobación fin de obra, por lo tanto se ha realizado con todos los permisos, el problema es que dentro de toda la documentación que se solicita no se pide la documentación registral de la propiedad de los terrenos a quien va a construir.
Resumen proceso de obra:
- El propietario del terreno contrata a un arquitecto, este mira en el plan general el terreno y hace la valoración de que se puede construir y presenta el proyecto. El Ayuntamiento ve la parcela y el proyecto y si coincide da la licencia.
- Si se tiene que regularizar alguna parcela debe de ir antes a la comisión del Gobierno Municipal que es quien debe autorizarlo, una vez autorizado se debe firmar en el notario el cambio y registrar.
- Una vez finalizada la obra se solicita una comprobación de obra (lo que antes se llamaba célula de habitabilidad), que se da una vez que un técnico comprueba si la obra coincide con el proyecto presentado.
Es aquí cuando se debe de acudir al notario a escriturar las viviendas y luego al registro, y es cuando surge el problema, al no poder registrarse un terreno de un titular por parte de otro distinto que antes de construir debería haber cerrado los acuerdos que pudiera tener, si los tenía, con el resto de propietarios de los terrenos donde iba a construir (conseguir el pleno dominio del solar, condición necesaria para conseguir el título constitutivo de propiedad horizontal y de esa forma poder firmar las escrituras con los compradores).
A partir de aquí a los ciudadanos solo les queda recurrir a los juzgados y esperar un largo periodo de tiempo a sentencias y recursos, algo que se podría haber evitado en el proceso burocrático desde el inicio.
(En este ejemplo concreto que exponemos nos comentan que los propietarios al menos han conseguido judicialmente que se haga una anotación en el registro para evitar que quede constancia que esos terrenos no están libres y evitar su venta a un tercero, ya que dichos terrenos actualmente figuran cada uno a nombre de su legítimo propietario del terreno y costa como un solar, no como un edificio).
La importancia del registro
Como se puede ver en el ejemplo que hemos expuesto, lo verdaderamente importante es lo que figura en el registro. En el catastro, a pesar de la función que nos ha dicho que tiene, y que figura en este reportaje, si figura el edificio al que hacemos referencia. Tampoco ha tenido problemas con la licencia de obra, con el Colegio de Arquitectos... solo ha sido el registro quien entiende, como debería ser lo lógico desde el principio, que no puede registrar una propiedad un propietario distinto a la misma.
El aprovechamiento de las licencias
Además, los constructores en ocasiones, aprovechan la licencia obtenida para realizar obras anexas o añadidas, como también ha ocurrido en ese mismo edificio donde se ha aprovechado una licencia de obra de un edificio, para construir un restaurante regentado por el apoderado de la constructora, que no tenía la correspondiente licencia de obra.
OTROS CASOS
Valladolid recoge algunos ejemplos de irregularidades urbanísticas, que han salido a la luz poniendo en evidencia al sector de la construcción y a otros órganos de gobierno.
Uno de ellos es el de El Corte Inglés de Paseo de Zorrilla, donde el Ayuntamiento fue condenado a indemnizar a una familia por instalar el edificio en terrenos que se habían cedido para uso deportivo.
Otro caso es el del Centro Madrid, donde una sentencia dictada por la Audiencia hace más de diez años obligaba a desmantelar las instalaciones construidas para el ejercicio de una lavandería porque esta actividad industrial convivía con la residencial. Actualmente, el Ayuntamiento asegura que la empresa titular de la lavandería tendrá que ajustarse al PGOU y volver a presentar solicitud de actividad cuando haya finalizado de trasladar las calderas de la azotea a los bajos del edificio.
Por último, no hay que olvidar el inmueble de la calle Niña Guapa, número 23. Un exceso de edificabilidad instó para que el TSJ ordenara la demolición completa, situación a la que se opusieron muchos, entre ellos el alcalde de Valladolid, León de la Riva. Actualmente, el Alto Tribunal de Castilla y León ha aceptado la propuesta del Ayuntamiento de eliminar el exceso de edificabilidad con el derribo de las dos viviendas del ático de este bloque (se puede obtener la comprobación de obra, lo que no se habría podido es registrar).
José Ignacio Zarandona
Presidente del Colegio Oficial de Arquitectos de Valladolid
Nos habla sobre el caso concreto de Isabel la Católica y otras ilegalidades, “Hoy en día pueden darse muchas barbaridades. Obras ilegales hay muchísimas, pero sí que existen todas las disposiciones legales para poder corregir estos asuntos. Es posible tener una vivienda con el procedimiento legalizado con su correspondiente licencia o que se de una infracción y la correspondiente multa.
Pero esas cosas son muy difíciles de controlar. Cuando nos llega un proyecto técnico nosotros no preguntamos ni averiguamos quién es el propietario y si la situación del suelo es legítima, y más en una ciudad como Valladolid que tiene todo su sistema urbanístico controlado y se analiza el proyecto, la habilitación del arquitecto…
Este caso lo he analizado después y en inicio, nosotros visamos ese proyecto porque nos parece que es correcto. Acude al ayuntamiento y obtiene una licencia y esto es así porque el servicio técnico de arquitectos del ayuntamiento descubren que es conforme a la normativa urbanística. Otra cosa es que pueda darse un error puntual, como ocurrió en el caso de Niña Guapa, pero los errores los podemos cometer cualquiera.
En este caso, sí que se concedió licencia para una cantidad determinada de 3.000 o 4000 metros cuadrados construidas, pero cuando nos viene la certificación final de la obra donde al final se presentan los planos y con la medición final, había una discrepancia de apenas 20 o 21 metros de lo que se había presentado en proyecto, lo cual no provocaba problemas. Después puede ocurrir que cuando se solicita la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento pueden surgir discrepancias como que no cumplen la barandilla, una puerta, etc…
Como colegio visamos un final de obra que está conforme para un proyecto que se concedió licencia municipal, pero no seguimos la pista de todos los expedientes. Es el ayuntamiento el que persigue, inspecciona y decide qué debe subsanarse.
En el caso del edificio de Plaza San Nicolás estamos hablando de un solar que tiene unas limitaciones, medidas, edificabilidad y perímetro y si alguien solicita licencia para ese solar, es porque lo tiene en propiedad o debería. No es como si debe pasarse de un planeamiento urbanístico donde se pasa de suelo urbanizable a urbano, donde hay un reparto de cargas, de nuevos terrenos… (se controla municipalmente); pero un solar en plena ciudad y una persona presenta un proyecto, y ese proyecto reúne las características para obtener una licencia, el ayuntamiento no tiene por qué indagar si el promotor es propietario o no, lo tiene cedido o no, o si es de 3 o es de 4 propietarios. Eso atañe a los promotores, aunque al final quien paga las consecuencias son los compradores. Pero hay muy pocos mecanismos legales para controlar estos aspectos.
El ayuntamiento seguro que dio licencia para un lugar que tenía su edificabilidad, con sus límites y líneas de perímetro máximo, pero pudo llegar a controlarlo hasta el límite que le atañe”.
(el ayuntamiento responde) (ver si influye en los seguros) (ver opiniones)